海湾住房政策观察 · 比较研究

两座海湾首府如何冻结租金

背景 · Background

2026 年 6 月 2 日,阿布扎比房地产中心(ADREC)发布行政规定,对该酋长国住宅、商业、工业租约续约的租金涨幅一律冻结为 0%(ADGM 自贸区除外),临时性、另行通知前有效——这是本简报的直接缘起。

作为参照,2025 年 9 月 25 日,经沙特部长会议批准、由王储穆罕默德·本·萨勒曼(MBS)指令、房地产总局(REGA)执行,已对利雅得市住宅与商业租约的租金涨幅实施为期五年的冻结(同为 0%)。两地同为"冻结",制度形态却分属两端。

2025 年 9 月至 2026 年 6 月,利雅得与阿布扎比先后将住宅与商业租金的年度涨幅压至零。表面同为"冻结",制度形态却分属两端:前者是王室立法、五年刚性、附带租客留权保护的结构性管制;后者是监管机构主导、期限开放、聚焦价格本身的灵活干预。本简报逐项对照二者的条款、机制与政策来源。

利雅得 · 生效

2025.09.25

阿布扎比 · 生效

2026.06.02

两地涨幅上限

政策概览

两份政策各自的制度"身份"。

利雅得Riyadh · KSA

发布: 2025 年 9 月 25 日
层级: 王室法令 + 部长会议批准(王储 MBS 指令)
机构: 房地产总局 REGA
期限: 刚性五年(2025–2030)0% 冻结
范围: 住宅 + 商业

阿布扎比Abu Dhabi · UAE

发布: 2026 年 6 月 2 日
层级: 监管机构行政规定
机构: 阿布扎比房地产中心 ADREC
期限: 临时 ·「另行通知前有效」0% 冻结
范围: 住宅 + 商业 + 工业

核心条款对照

逐项并置两份政策的关键条款。

维度	利雅得	阿布扎比
发布时间	2025-09-25	2026-06-02
法律层级	王室法令 + 部长会议	ADREC 行政规定
执行机构	REGA 房地产总局	ADREC 房地产中心
管制力度	续约 + 新约全面冻结 0%	续约 + 同房源新约冻结 0%
明确期限	五年(刚性)	临时,无固定终点
覆盖物业	住宅 + 商业	住宅 + 商业 + 工业
空置 / 重租	须等于「最后登记租约价」	须等于「前一份合同价」

制度机制

价格冻结之外,租客留权与登记机制更能体现两套制度的性格差异。

机制	利雅得	阿布扎比
登记平台	强制上 Ejar 平台	ADREC 体系(原 Tawtheeq)
自动续约	有 · 到期前 60 天通知方可终止	未提及
限制拒租	有 · 仅 3 种例外:欠租 / 结构安全 / 业主自用	无此保护
豁免区域	暂无	ADGM 辖区(Al Maryah 岛、Reem 岛)
监督反馈	REGA 定期向王储报送价格指标	ADREC 持续监测后再行调整

政策溯源

理解「从何而来」,方能看清这次冻结实际改变了什么。

利雅得From · 无硬性上限

新政前: 此前无硬性上限,租金随市场快速攀升
突破: 由无管制 → 五年冻结 + 强制续约 + 平台登记

阿布扎比From · 5% 上限存漏洞

新政前: 2016 年起设 5% 续约上限,但只管续约、不管重租
突破: 由 5% 上限(有漏洞)→ 0% 冻结 + 封堵重租漏洞

比较结论

三点共同的底层思路,三点关键的制度分歧。

共同点 · 同一政策思路

均为 0% 冻结

而非设定一个非零的涨幅上限,直接锁死名义租金。

均封堵重租漏洞

「驱离老租客、空置后高价重租」被堵死——重租价须等于上一份合同价。

均强制平台登记

合同须上政府平台(Ejar / ADREC),以掌握真实租金数据并支撑执行。

分歧点 · 关键制度差异

法律刚性

利雅得为王室法令 + 明确五年期限,确定性强、不可轻易撤销;阿布扎比为监管机构临时规定,期限开放、随市场调整,灵活但确定性偏弱。

租客保护广度

利雅得叠加自动续约与限制拒租的留权保护;阿布扎比目前主要聚焦「价格冻结」本身。

覆盖面

阿布扎比将工业地产一并纳入,并明确豁免 ADGM 金融自贸区;利雅得限于利雅得市的住宅与商业。

利雅得是「立法式、长周期、重租客留权」的结构性管制;阿布扎比是「监管式、临时性、聚焦价格冻结」的灵活干预。二者皆反映海湾国家在经济与人口扩张推升的租金浪潮中,转向行政手段以维护居民购买力。